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华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

发布时间:2019-11-14 03:10来源: 点击:

这两年,高端改善住宅在市场的成交占比越来越高了。但记者发现,很多房企在做改善项目时,容易陷入几个误区:

 

①不考虑客户购买力,盲目追求大面积。很多房企在一二线做改善项目,片面地认为改善需求等于大面积,越高端的项目面积越做越大。比如深圳某项目,在单价过10万的地段,户型面积最小做到158平,结果一开盘就卖不动。

 

②景观追求大而全,忽视了景观与建筑的融合,人与景观的互动,人与人的情感连接。比如很多项目耗费巨大成本建造了各种高大上的功能场地,最后发现根本没人用。


③精装修重品牌轻设计。记者看过深圳一个单价8万的项目,精装修使用的都是进口大牌,堆砌了各种名贵材料,但由于缺乏设计细节,呈现出浓浓的暴发户气质。

 

④产品创新喜欢玩新概念,却忘了回归客户生活的本质。比如前两年很流行的智慧社区、全生命周期户型、可变家具等,现在很少项目提了,因为没有真正从客户生活的本质出发,噱头大于实际。

 

记者前段时间参观了华润东北大区的高端改善项目,发现他们在很用心地在迭代产品,而且针对改善住宅的问题都想得很透彻了。该项目由于在建筑、园林、室内装修的精工打造,引起业内的上百次参观,成为大连的明星楼盘,并在2017年、2018年连续两年夺得项目区域内的销冠。


那么,华润做改善项目的逻辑是怎样的?他们在改善产品的升级上有哪些思考?下面记者想以这个项目为例,分享给大家。


规划升级

处理好建筑、景观与人的关系


很多高品质的小区,一进去就会感觉很舒服,很有品质感。原因在于小区的规划做得很好,懂得处理建筑、景观与人之间的关系,实现三者的和谐共存。

 

华润改善系列产品在规划上有什么特点呢?

 

一、去中心化


以前很多项目喜欢做楼王,把最好的景观资源留给楼王单位,卖最高的单价;小区的园林做得很美,但仅供欣赏;业主在社区里住了好几年,和邻居相互都不认识等等。这些都是因为小区规划过于中心化,景观、建筑和人都以自我为中心,彼此缺乏融合与交流,邻里关系也相对冷漠。


华润认为,项目应该充分利用每一块土地资源,将公共空间分享给全体业主,尤其是好的资源面向全体业主开放,所以大部分项目都放弃了楼王单位。

 

以大连华润置地半山悦景为例,该项目地块比较特殊,位于一个半山坡上,整个呈叶脉状,地势北高南低。为了给业主打造最舒适的居住环境,从拿地到定位,华润做了数十轮的实地勘察和反复测量,最后采用了一字排开楼栋布局。


 华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

 

这样排布的话,基本上家家户户都能享受到山景资源和充足的日照。比如一期项目中,高层住户北看山景,南向看园林,洋房住户南看山景,北看园林。可以说目之所及都是景观,舒适度非常高。

 

二、整体规划注重居住的功能和舒适性

 

由于改善客户都有过置业经验,他们对居住的功能和舒适性要求非常高。为此,华润会结合项目实际情况,从空气、日照、安全、温度、噪音、净水等角度,通过规划设计,合理运用自然资源,配置新风除霾系统、中央空调、一键开关、全屋wifi、净水系统等,给业主最优的居住体验。

 

举个例子,半山悦景一期由于整个地块北高南低,两个台地相差了12米,为了更好地处理两者之间的关系,整个项目抬高了6米。这样建筑一楼等于常规项目的三楼,减少了山景带来的压迫感,业主不会有山洼里生活的感觉,房子通风采光的效果更好了,也规避掉周边道路的噪音。

 

三、景观兼顾颜值与实用,关注人与人之间的情感交流


华润高端改善系列产品一般都位于市区,但现在市区的土地供应紧张,地块都比较小,这样也导致市中心的项目体量不会太大。

 

由于项目规模较小,华润认为不要盲目追求大和豪,反而在社区营造更多小而美的交流空间,对业主来说实用性更强。所以在社区中会规划有半私密的景观会客厅,与风雨连廊连在一起,既美观也实用。同时配置了桌子、沙发、直饮水,甚至还有充电器等。业主可以在这里泡茶,接待一些比较重要的朋友,也可以和邻居在这里喝茶聊天,增进感情。


 华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

▲景观会客厅


半山悦景一期两个台地有高差,很多项目处理高差的形式可能就是阶梯。但华润做了一座透明的高空桥,这座桥既起到交通的作用,还是一个观景台,也是很好的邻里交流的空间。


在高空桥下,穿插着种上很多树,慢慢树会长得比桥高,当人走在桥上的时候,就有了鸟儿一样的视角,好像走在树梢上一样,人与建筑、景观三者和谐融合在一起。为了方便大家抵达高空桥,地库电梯设置了6个出口,非常人性化。


四、强化仪式感、尊崇感

 

高端改善客户通常都非常看重社区入口,这里是最能体现楼盘档次与风格的元素。

 

半山悦景主入口大门,高7.3米,入门两边采用了格栅设计,周边铺装采用天然花岗岩为主,配以部分天然大理石,显得非常气派,同时也能与周边环境形成很好的契合。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

 ▲大连华润置地半山悦景入口大门


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

 ▲大连华润置地半山悦景入户大堂


进入18米全采光的五星级入户大堂,业主乘电梯上升10米进入园区后,出现在眼前的是一体化景观空间,两侧是绿化、水景和风雨连廊,这段归家路程只有短短几分钟,但充满了仪式感与尊崇感,三重门归家仪式让业主感觉很舒心,感觉自己住的地方很有档次,私密性很强。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

审美升级

强调设计细节的把控


当前客户对于审美需求的上升,已经在这两年的销售上反映得淋漓尽致了。华润认为,现在市场主流从普通的刚需逐渐向中高端升级,除了面积和用材上的升级,如何提升项目的审美气质越来越关键。

 

一、风格统一化

 

在华润看来,提升项目的审美气质,一方面要做到风格统一,比如在外立面、墙面、入户、门套、地面、踢脚线等方面要进行统一。另一方面,强调设计效果的把控,很多项目给人感觉很土气,就是忽视设计,缺乏细节的结果。


为了提升项目的整体美感,华润置地半山悦景不惜成本邀请了建筑、室内、景观方面的设计大师来亲自操刀。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

 ▲大连华润置地半山悦景被评为2017年华润最美示范区,上图为售楼处

 

二、死磕细节,提升品位

 

例如,半山悦景精装房在设计效果的把控上,投入了非常多的心血。从地板砖、壁纸、门套、踢脚线、地板砖等等,每一个细节都要求抠到极致。

 

以样板房的壁纸为例,客餐厅与卧室的壁纸不仔细看根本看不出来区别,两者很接近,风格上很统一。但其实纹理和颜色都不一样,卧室壁纸偏感性,颜色比客厅要浅,偏米色,希望给人更温馨、更柔软、更舒适的感觉,与卧室的木地板也很搭配。而客厅餐厅作为公共活动区间,会显得更理性。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

 ▲大连华润置地半山悦景162平样板房实景图


而半山悦景的地板砖也非常讲究,常规地砖都是正方形的规格,但因为165平户型的房子客厅比较瘦长,于是设计师把常规正方形的地砖一分为二,变成长方形,这样错开后,纹路变多,空间感也更强了。美观的同时,华润还要求地砖的拼贴上必须方便业主后期维护。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

  ▲大连华润置地半山悦景162平米样板房实景图


这样对地砖的选择以及施工都提出了非常高的要求,为了找到匹配要求的仿石材砖,他们挑了几十个版本,最后才选定了符合要求的的地砖。


居住体验升级

提升舒适度,人性化做到极致


业内有句话是这么说:客户来不来看区位,买不买看户型。户型在客户的购买决策中占有非常重的分量。华润在户型设计方面的功力一向很强。对于改善型住宅的户型,华润认为项目要具备领先优势,产品一定要强调均好性,功能、尺度、通风、采光等一个都不能差。

 

一、通过核心筒的巧妙摆布,提高得房率

 

华润最新改善产品,对常规户型进行了提升,通过核心筒的巧妙摆布,大幅提高了得房率。

华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

   ▲大连华润置地半山悦景162平米平面图


以半山悦景高层162平的3+1户型为例,赠送面积多达8平米,南阳台赠送面积约3平米,北卧室阳台赠送面积约3平米,两个南向卧室有飘窗赠送一共约2平米,得房率高达80%。而且还赠送一个疏散平台,可以作为保姆房来使用。

华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

 

二、大平层做出别墅范儿

 

这两年,很多地产项目为了做到四面宽朝南,牺牲了其他方面的舒适性,但华润对户型均好性要求很高。以半山悦景洋房177平的3+1户型为例。

华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

整个户型规划方正合理,南北通透,做到了四面开间朝南,客餐厅独立,4个房间的尺度感都不错。电梯入户、独立U型厨房、主卧有步入式衣帽间等空间优化的细节,都很好地提高了居住舒适度。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

 ▲大连华润置地半山悦景177平米洋房样板房实景图


而且整个户型有一个近15米的景观阳台,业主可以坐在这里看风景,也可以打造成休闲空间。整个层高3.2米,虽然是洋房,却让业主拥有了别墅的居住体验。

 

三、深入洞察客户生活需求,人性化做到极致

 

在华润高端改善系列产品中,人性化细节是很重要的一个方面,他们曾经根据客户的生活场景,提炼出56项人性化细节。其中,一键断电、厨房防水台、厨房拉篮、厨房内挂吊轨推拉门、厨房不锈钢青板、感应灯带等等,基本都成了标配。


当然,他们不局限自己,而是不停探索,不停去迭代。在半山悦景高层产品162平的户型中,有一个设计小细节就做得让人非常惊喜。

 

设计师把主卧室U型独立衣帽间与客厅之间的部分墙体采用半透明窗设计。为什么要做这样的设计呢?因为衣帽间所处的位置光线比较差,白天进去找东西还得开灯,做了半透明窗后,白天客厅的光线可以穿透进去,提升采光效果。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

而且通过透明窗,还可以增强两个空间的人的互动性,比如妈妈在衣帽间找东西,可以兼顾看着在客厅玩耍的孩子。而一旦需要私密性的时候,按下百叶帘就可以。


施工工艺

匠心精神产生溢价


能做出好产品的因素有很多,人、钱、物等,但明源君认为,做出好产品,最重要的是根植于企业的基因。而一家具备匠心精神的房企,他们做出来的产品不但品质高,还能产生较高的溢价。华润在施工层面的匠心精神体现在每个施工环节。

 

1、施工标准严苛

 

举个例子,每个房企做墙面实测实量,一面墙测3次,数据没有偏差就通过,但华润工程要求每隔20公分就测量一下,一面墙要测几十次,确保墙面要做到百分之百的平整,为后期装修的整体效果打下良好基础。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

  ▲大连华润置地半山悦景洋房毛坯房


而且,为了避免房子墙面空鼓开裂,每隔一到两个月就要敲一次空鼓,由于敲的时间太长,一期项目做下来,质检员的空鼓锤都敲坏了将近70把。

 

再比如半山悦景有一处水帘景观墙,施工难度非常大,因为出水口很难控制。施工团队为了达到最佳效果,花了十几天的时间,将水帘的出水口从8毫米缩小到了3毫米,可见施工标准之严苛。


华润在改善住宅项目上,都做了哪些?

​▲大连华润置地半山悦景示范区实景图


2、精选材料

 

华润置地·半山悦景的厨房、卫生间、客厅等地面都采用了科技型仿石材砖,这种地砖接近天然石材的观感,但相比石材纹路通透、零辐射、易维护,并且成本较低,为了找到最适合的地砖,设计师从几十版里面精选出效果最好的一款。

 

3、精益求精的工艺细节

 

在华润半山悦景项目中,很多地方都采用了拉丝工艺。拉丝是一种金属加工工艺,具有一套严苛的制作流程,耗时耗力,施工精细度较高。一般宾利、劳斯莱斯等顶级豪车在车身和中控台设计上用得比较多。

 

但华润置地·半山悦景二期在园区大门、单元门、雨棚、室内灯都有采用拉丝不锈钢工艺。就连室内踢脚线,也采用了3公分拉丝不锈钢镀铜。

 

除了不锈钢工艺,项目中用到的进口系统窗、门窗24小时淋水试验等工艺细节都必须耗费大量的时间和成本。

 

小结

 

近两年,受到限价影响,很多房企第一反应就是降标减配,甚至为了抠成本,忽视了品质,导致产品口碑直线下滑。


但记者认为,在改善需求成为主流的市场下,一味减成本的思路行不通,只有认真踏实做好产品的房企,未来才有持续发展的可能。


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